Projeto A Poupança informa sobre a atualização das rendas para 2027

O coeficiente de atualização anual de rendas para 2027 foi fixado em 1,0256, permitindo aos senhorios um aumento máximo de 2,56% nas rendas. O valor foi formalizado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) através do Aviso nº 24199/2026/2, publicado em Diário da República a 1 de outubro de 2026.

Âmbito de Aplicação Legal

• Contratos Abrangidos: Aplica-se a todos os contratos de arrendamento urbano (habitação em regime livre, comércio, indústria, escritórios, profissões liberais) e arrendamento rural.
• Cláusulas Contratuais: A taxa legal de 2,56% só se aplica se as partes não tiverem estipulado, por mútuo acordo no contrato, outra fórmula ou percentagem fixa de atualização.

Condições Prévias e Prazos Obrigatórios

• Idade do Contrato: O senhorio só pode aplicar o primeiro aumento após o contrato perfazer um ano completo de vigência (ou um ano após a última atualização legal do valor).
• Não Automatismo: O aumento não é automático. O senhorio tem o direito de o aplicar, mas deve manifestar essa intenção formalmente. Prazo de Pré-Aviso: A comunicação deve chegar ao inquilino com uma antecedência mínima de 30 dias relativamente à data de vencimento da primeira renda aumentada.

Exemplo: Para aumentar a renda de janeiro de 2027 (que se paga no início de janeiro), a carta tem de ser recebida pelo inquilino até ao final de novembro de 2026.

Formalidades da Comunicação (Como deve ser feita)

Para que o aumento tenha eficácia jurídica, o senhorio tem de enviar uma comunicação escrita através de:

1. Carta registada com aviso de receção (A/R); ou
2. Entrega em mão sob protocolo (duplicado assinado e datado pelo inquilino).

O que deve constar obrigatoriamente na carta:

• O valor do coeficiente legal aplicado (1,0256);
• A menção explícita à percentagem de aumento (2,56%);
• O cálculo aritmético detalhado e claro;
• O valor exato da nova renda resultante do cálculo.

Atenção: Avisos por correio eletrónico (email), mensagens de texto (SMS), WhatsApp ou telefonemas não são legalmente válidos, exceto se o envio por via digital estiver expressamente estipulado no contrato de arrendamento em vigor.

Nota Legal: as operações de arredondamento resultantes da aplicação do coeficiente devem ser feitas a favor do cêntimo superior, em conformidade com as regras financeiras gerais.

Mecanismo de Acumulação de Coeficientes

Se o senhorio optou por não atualizar a renda em anos anteriores (por exemplo, em 2025 ou 2026), a lei portuguesa permite-lhe acumular esses coeficientes não aplicados, desde que não tenham decorrido mais de 3 anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível avançar com a atualização.

• Neste cenário, multiplicam-se os coeficientes em cadeia (Coeficiente 2027 × Coeficiente 2026, etc.) para apurar o novo valor da renda.
• Proibição de Retroativos: O senhorio pode subir a renda para o valor acumulado, mas está expressamente proibido de cobrar as diferenças financeiras retroativas relativas aos meses ou anos que já ficaram para trás.

Direitos e Proteções Adicionais do Inquilino

A. Direito de Recusa e Impugnação

O inquilino pode recusar o pagamento do aumento se o senhorio não respeitar os trâmites legais (ex.: falta de dados na carta, envio por meio informal inválido, ou desrespeito pelos 30 dias de pré-aviso). O inquilino deve responder por escrito, fundamentando a invalidade da comunicação.

B. Habitabilidade e Conservação do Imóvel

A atualização do valor pressupõe a manutenção do equilíbrio das prestações. Caso o locado apresente deficiências graves de conservação causadas pelo desgaste estrutural (infiltradas, problemas elétricos, etc.), o inquilino tem o direito de exigir a execução de obras ao abrigo do Código Civil. Em situações limite e devidamente provadas, pode haver lugar à suspensão da atualização ou redução proporcional do valor da renda.

C. Proteção em Contratos Antigos (Anteriores a 1990)

Os inquilinos com contratos habitacionais históricos (anteriores a 1990) gozam de proteção acrescida contra a transição forçada para o regime geral (NRAU). Estão protegidos agregados familiares com:

• Carência financeira comprovada (Rendimento Anual Bruto Corrigido inferior a 5 vezes o Indexante dos Apoios Sociais – IAS);
• Idade igual ou superior a 65 anos;
• Grau de deficiência com incapacidade igual ou superior a 60%.

D. Manutenção dos Apoios Sociais do Estado

• Apoio Extraordinário à Renda: Mantém-se plenamente em vigor o subsídio financeiro do Estado criado para mitigar o impacto da taxa de esforço habitacional de agregados vulneráveis (taxa superior a 35%). O apoio máximo fixa-se nos 200 € mensais e a sua vigência estende-se até 31 de dezembro de 2028. O recálculo deste subsídio em função do aumento de 2,56% é processado de forma automática pela Segurança Social e pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).

E. Alívio Fiscal no IRS de 2027

• Ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, os inquilinos passam a beneficiar de uma maior dedução de despesas com rendas habitacionais em sede de IRS. O teto máximo dedutível sobe de forma progressiva, atingindo o limite de 1.000 € a partir do ano fiscal de 2027 inclusive (a declarar na liquidação de IRS).

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